Tapu İptal ve Tescil Davası

Tapu İptal ve Tescil Davası

1. Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?

Tapu İptal ve Tescil Davası, Türk Medeni Kanunu’nun 1025. maddesi çerçevesinde düzenlenen ve doktrinde “tapu sicilinin düzeltilmesi davası” olarak da adlandırılan bir dava türüdür. Bu dava, tapu sicilinde yer alan bir kaydın gerçeği yansıtmaması, diğer bir ifadeyle hukuka aykırı bir şekilde oluşturulmuş olması halinde başvurulan temel hukuki yollardan biridir.

Bir tescil işleminin geçerli bir hukuki sebebe dayanmaması, sahte belgeye dayanılarak yapılması, yetkisiz kişilerce gerçekleştirilmesi ya da işlem taraflarının iradelerinin hata, hile veya tehdit gibi sebeplerle sakatlanmış olması durumunda ortaya çıkan “yolsuz tescil”, mülkiyet hakkının özünü zedeleyen ciddi bir hukuki sorundur. Zira tapu sicili, kural olarak aleniyet ve güven ilkelerine dayanmakta olup, bu sicildeki kayıtların gerçeği yansıtması esastır.

Tapu iptal ve tescil davası ile amaç, tapu sicilinde yer alan bu hukuka aykırı kaydın ortadan kaldırılması ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına tescil edilmesidir. Bu yönüyle dava, yalnızca bireysel bir hak arama yolu değil, aynı zamanda tapu sicilinin doğruluğunu sağlama işlevi de görmektedir.

Bu dava sonucunda mahkeme tarafından verilen karar kurucu değil, açıklayıcı (tespit edici) niteliktedir. Çünkü yolsuz tescil halinde mülkiyet, hukuken hiçbir zaman devralana geçmemiş; baştan itibaren gerçek hak sahibi üzerinde kalmaya devam etmiştir. Mahkeme kararı ile yapılan şey, mevcut hukuki durumu değiştirmek değil, zaten var olan durumu tapu siciline yansıtmaktan ibarettir.

2. Davanın Tarafları: Kimler Açabilir, Kime Karşı Açılır?

Tapu iptal ve tescil davalarında taraf teşkilinin doğru ve eksiksiz şekilde sağlanması, davanın esası incelenmeden usulden reddedilmemesi açısından hayati bir öneme sahiptir. Zira bu dava, taşınmazın aynına ilişkin olup doğrudan mülkiyet hakkını etkilediğinden, uyuşmazlıktan etkilenecek tüm kişilerin davaya dahil edilmesi zorunludur.

Bu kapsamda, davanın hem aktif husumet (davacı) hem de pasif husumet (davalı) yönünden doğru kurgulanması gerekir. Özellikle tapu sicilinde malik olarak görünen kişinin, hayatta olup olmadığı, taşınmazın el değiştirip değiştirmediği, malik vefat etmişse mirasçılarının kimler olduğu gibi hususlar titizlikle araştırılmalıdır.

2.1. Aktif Husumet: Davayı Açabilecek Hak Sahipleri

Dava açma yetkisi, tapu sicilindeki yolsuz tescil nedeniyle mülkiyet veya diğer bir ayni hakkı doğrudan zedelenen kişiye aittir. Bu kapsamda; mülkiyet hakkı haleldar olan gerçek malikler, miras yoluyla mülkiyet hakkı kazanan mirasçılar ve ipotek, irtifak gibi sınırlı ayni hak sahipleri aktif husumete sahiptir.

2.2. Pasif Husumet: Husumetin Yöneltileceği Kişiler

Dava, kural olarak tapu sicilinde o an itibarıyla “malik” olarak kayıtlı bulunan gerçek veya tüzel kişiye karşı açılır. Yolsuz tescil sonucunda mülkiyeti üzerine alan kişi vefat etmişse, husumet tüm mirasçılarına yöneltilmelidir. Hazine adına veya orman sınırı içine usulsüz tescil durumlarında ise dava ilgili kamu tüzel kişiliğine karşı açılır.

3. Tapu İptal ve Tescil Davası Hangi Hallerde Açılır?

3.1. Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma)

Miras bırakanın, diğer mirasçılarını miras haklarından mahrum bırakmak amacıyla, aslında bağışlamak istediği bir taşınmazı tapuda satış gibi göstermesi durumudur. Örneğin; Üç çocuğu olan bir baba, vefatından önce en değerli taşınmazını, diğer çocuklarından mal kaçırmak amacıyla tapuda “satış” yapmış gibi göstererek en küçük oğluna devreder. Ancak taraflar arasında gerçek bir para akışı yoktur ve babanın taşınmazı satmasını gerektirecek makul bir sebebi de bulunmamaktadır. Mirasçılar, açacakları davayla bu muvazaalı işlemin iptalini ve taşınmazın tekrar terekeye dahil edilmesini talep edebilirler. Bu davalarda temel dayanak Yargıtay’ın 1974/1-2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı’dır ve herhangi bir zamanaşımı süresi yoktur; murisin vefatından itibaren her zaman açılabilir.

3.2. Hukuki Ehliyetsizlik

Tapu müdürlüğünde işlem yapan kişinin, yaptığı işlemin sonuçlarını kavrayabilecek zihinsel olgunluğa (ayırt etme gücü) sahip olması, işlemin geçerliliği için kurucu unsurdur. Örneğin; İleri derecede demans hastası olan veya akıl sağlığı yerinde olmayan yaşlı bir kimse, kendisine refakat eden bir yakınına üzerine kayıtlı dairesini devreder. Bu işlem anında kişinin ayırt etme gücü bulunmadığı için yapılan tescil “yolsuz tescil” niteliğindedir. Hak sahipleri, işlem tarihinde malikin ehliyetsiz olduğunu Adli Tıp Kurumu raporuyla kanıtlayarak tapunun iptalini isteyebilirler. Bu tür davalarda herhangi bir hak düşürücü süre öngörülmemiştir; zira ehliyetsizlik nedeniyle yapılan işlem en baştan itibaren geçersizdir.

3.3. Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması

Vekil, vekaletnamede kendisine “satış yetkisi” verilmiş olsa dahi, bu yetkiyi vekalet verenin çıkarlarına aykırı bir şekilde kullanamaz. Örneğin; Bir kişi, şehir dışında olduğu için dairesinin satılması adına arkadaşına geniş yetkili bir vekaletname verir. Vekil, dairesi piyasada 5 milyon TL değerindeyken, taşınmazı kendi akrabasına 500 bin TL gibi sembolik bir bedelle devreder ve satış parasını asıl malike teslim etmez. Taşınmazı devralan üçüncü kişi de vekilin bu kötü niyetli amacını biliyorsa, tapu kaydı iptal edilir. Bu davalarda temel dayanak, Türk Borçlar Kanunu’ndaki vekilin sadakat ve özen borcuna aykırılık teşkil etmesidir.

3.4. İrade Sakatlıkları: Hata, Hile ve Korkutma

Sözleşmenin taraflarından birinin iradesi, karşı tarafın veya üçüncü bir kişinin etkisiyle (aldatma veya tehdit) sakatlanmışsa, mülkiyet devri kusurlu hale gelir. Örneğin; Bir kimse, arazisinin altından değerli maden çıkacağı yönünde sahte belgelerle kandırılarak (hile) veya ailesine zarar verileceği tehdidiyle (korkutma) taşınmazını piyasa değerinin çok altında bir fiyata satmaya zorlanır. Bu durumda gerçek irade yansıtılmadığı için tescil sakat hale gelir. Bu tür durumlarda davanın açılması için Türk Borçlar Kanunu m. 39 uyarınca bir yıllık hak düşürücü süre mevcuttur; bu süre hata ve hilenin öğrenildiği, korkutmada ise baskının ortadan kalktığı tarihten itibaren başlar.

3.5. Aile Konutu Şerhi ve Rıza Eksikliği

TMK m. 194 uyarınca, eşlerin yaşam merkezini oluşturan aile konutu üzerindeki haklar özel bir koruma altındadır. Örneğin; Tapu kaydı eşlerden sadece biri üzerine olan ve ailenin birlikte yaşadığı konut, diğer eşin “açık rızası” alınmadan bir üçüncü kişiye satılır veya üzerine ipotek koyulur. Rızası alınmayan eş, tapu iptal ve tescil davası açarak bu işlemin hükümsüz kılınmasını ve tapunun eski haline getirilmesini talep edebilir. Bu davanın kabulü için taşınmazın işlem anında “aile konutu” vasfını koruyor olması gerekir; ancak alıcı üçüncü kişi iyi niyetliyse (aile konutu olduğunu bilmiyorsa) kazanımı korunabilir, bu yüzden tapu kütüğüne şerh düşülmesi kritiktir.

3.6. Müteahhit veya GYO Projelerinde Tapu Devrinin Gerçekleşmemesi

Genellikle topraktan veya inşaat aşamasında alınan taşınmazlarda, bedel ödenmesine rağmen tapunun verilmemesi durumudur. Örneğin; Bir vatandaş, Yeşil GYO projesinden bir daire satın alır ve tüm ödemelerini banka kanalıyla tamamlar. Ancak şirket mali darboğaza girer ve inşaatı bitirmesine rağmen tapuları teslim etmez. Alıcı, açacağı davayla, mahkemenin tapuyu şirket üzerinden alıp kendi adına tescil etmesini talep edebilir. Bu davalarda temel dayanak “Tescile Zorlama” (TMK 716) maddesidir. Eğer müteahhit iflas etmişse veya taşınmazı başkasına satmışsa süreç tazminat davasına evrilir.

Bu hususa yönelik detaylı yazımıza aşağıdaki linkten ulaşabilirsiniz.

3.7. Tapu siciline Kayıtlı olmayan taşınmaz üzerinde zilyetlik nedeniyle

Zilyetliğe dayalı tapu iptal ve tescil davası, Türk Medeni Kanunu’nun 713. maddesi kapsamında, tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazın uzun süre malik sıfatıyla zilyetliğinde bulundurulması hâlinde açılabilen bir dava türüdür. Bu dava ile zilyet, kanunda öngörülen şartların gerçekleştiğini ileri sürerek taşınmazın kendi adına tescilini talep eder. Örneğin, tapuda kaydı bulunmayan bir araziyi yaklaşık 25 yıl boyunca ekip biçen, sınırlarını belirleyen ve çevrede de o yerin sahibi gibi bilinen kişi; bu kullanımının davasız ve kesintisiz olduğunu ispat edebildiği takdirde, zilyetliğe dayanarak taşınmazın kendi adına tescilini talep edebilir.

TMK m. 713’e göre bunun için taşınmazın tapuda kayıtlı olmaması, zilyetliğin malik sıfatıyla sürdürülmesi ve bu zilyetliğin davasız, aralıksız şekilde en az yirmi yıl devam etmiş olması gerekir.

Buradaki zilyetlik, yalnızca fiilî kullanım anlamına gelmez; kişinin taşınmazı kendi malı gibi kullanması, koruması ve tasarruf etmesi gerekir. Kira, ödünç veya başkası hesabına kullanım bu kapsamda değerlendirilmez. Şartların birlikte oluşması hâlinde zilyet, mahkemeden taşınmazın kendi adına tapuya tesciline karar verilmesini isteyebilir.

3.8. İpotekli Taşınmaz Hakkında Açılacak Tapu İptali ve Tescil Davası

Taşınmaz üzerindeki ipotek, geçerli bir hukuki sebebe dayanmaksızın kurulmuşsa veya tapu siciline yolsuz tescil niteliğinde işlenmişse, ilgilisi bu kaydın düzeltilmesini mahkemeden talep edebilir. Türk Medeni Kanunu’nun 1025. maddesi uyarınca, ayni hakkı yolsuz tescil nedeniyle zedelenen kişi, tapu sicilinin düzeltilmesi davası açma hakkına sahiptir. Bu kapsamda, ipotek hakkının hukuken geçersiz olduğu ileri sürülüyorsa çoğu durumda açılacak dava, uygulamada ipoteğin fekki (terkini) veya yolsuz tescile dayalı tapu sicilinin düzeltilmesi davası niteliği taşır.

Ancak burada önemli olan husus, her ipotek uyuşmazlığının doğrudan “taşınmazın gerçek hak sahibi adına yeniden tescili” sonucunu doğurmamasıdır. Örneğin, bir taşınmaz maliki, bankaya herhangi bir kredi borcu bulunmadığını, buna rağmen taşınmazı üzerinde ipotek tesis edildiğini öğrenebilir. Yapılan incelemede ipoteğin sahte vekaletname kullanılarak kurulduğu anlaşılırsa, malik ipotek kaydının yolsuz tescile dayandığını ileri sürerek tapu sicilinin düzeltilmesini ve ipoteğin terkinini talep edebilir. Buna karşılık ipotek, tapu siciline güvenen ve kötü niyeti ispatlanamayan üçüncü bir kişi lehine kurulmuşsa, bu durumda üçüncü kişinin iyi niyetinin korunup korunmayacağı ayrıca değerlendirilir.

Eğer sorun yalnızca taşınmaz üzerindeki ipoteğin hukuka aykırı şekilde kurulmuş olması ise, çoğu durumda talep; taşınmaz mülkiyetinin el değiştirmesi değil, ipotek şerhinin kaldırılması olacaktır. Buna karşılık, ipotekli işlem daha geniş bir yolsuz tescilin parçası ise veya taşınmaz mülkiyeti de hukuka aykırı biçimde el değiştirmişse, o zaman hem tapu iptali ve tescil hem de ipotek kaydının terkini birlikte talep edilebilir.

Bu tür davalarda davacının, ipoteğin geçerli bir borç ilişkisine dayanmadığını, borcun sona erdiğini, teminat ilişkisinin hiç doğmadığını veya ipotek tesisine ilişkin irade açıklamasının sakat olduğunu somut delillerle ispat etmesi gerekir. Örneğin sahte vekaletnameye dayanılarak ipotek kurulması, borcun tamamen ödenmiş olmasına rağmen ipoteğin kaldırılmaması, teminat altına alınan borcun hiç doğmamış olması ya da ipotek tesis eden kişinin tasarruf yetkisinin bulunmaması gibi hallerde ipotek kaydının geçerliliği tartışma konusu olur. Bu durumda mahkeme, öncelikle ipoteğin hukuki dayanağını, ardından tapu siciline yapılan tescilin geçerli olup olmadığını inceler.

Bununla birlikte, tapu siciline güven ilkesi de göz önünde bulundurulmalıdır. TMK m. 1025/2 uyarınca, yolsuz tescile dayanılarak daha sonra iyi niyetli üçüncü kişi lehine ayni hak kazanılmışsa, bu kazanım korunabilir. Bu nedenle ipotek kaydının kaldırılmasının istenebilmesi için, karşı tarafın iyi niyetli olmadığının veya kazanımının hukuken korunmaması gerektiğinin de somut olay çerçevesinde ortaya konulması önem taşır.

3.9. Hatalı Kadastro Tespiti Nedeniyle Açılacak Tapu İptali ve Tescil Davası

Hatalı kadastro tespiti, kadastro çalışmaları sırasında taşınmazın sınırlarının, yüzölçümünün, niteliğinin veya malik bilgilerinin gerçeğe aykırı şekilde belirlenmesi sonucunda ortaya çıkan hukuki uyuşmazlıklardır. Örneğin, kadastro çalışması sırasında bir taşınmazın sınırı hatalı çizilmiş ve gerçekte A kişisine ait olan bölüm komşu parsel içinde gösterilmiş olabilir. Bu durumda hak sahibi, kadastro tespitinin gerçeği yansıtmadığını ileri sürerek, şartları mevcutsa tapu kaydının düzeltilmesini ve taşınmazın doğru malik adına tescilini talep edebilir.

Kadastro işlemleri sonunda düzenlenen tutanaklar ve bu tutanaklara dayanılarak oluşturulan tapu kayıtları, taşınmazın hukuki durumunu belirlediğinden; burada yapılacak bir hata doğrudan mülkiyet hakkını etkileyebilir. Kadastro Kanunu uyarınca, ilan süresi içinde itiraz edilmeyen kadastro tutanakları kesinleşir; ayrıca kadastro tutanaklarının kesinleşmesinden itibaren on yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanılarak itiraz olunamaz ve dava açılamaz.

Hatalı kadastro tespiti; örneğin bir taşınmazın komşu parsele kaydırılması, yüzölçümünün eksik veya fazla yazılması, taşınmazın yanlış kişi adına tespit edilmesi ya da taşınmazın niteliğinin hatalı belirlenmesi şeklinde ortaya çıkabilir. Bu tür durumlarda taşınmazın maliki veya hukuki yararı bulunan diğer ilgililer, hatalı tespitin düzeltilmesi amacıyla dava açabilir. Mahkeme ise uyuşmazlığı çözerken yalnızca tapu kaydına değil; kadastro paftalarına, tespit tutanaklarına, bilirkişi incelemesine, hava fotoğraflarına, komşu parsel kayıtlarına ve fiilî kullanım durumuna da bakar. Nitekim Yargıtay kararlarında da kadastroya dayalı tapu iptali ve tescil uyuşmazlıklarında eksik araştırma yapılması bozma nedeni sayılmaktadır.

Bu nedenle hatalı kadastro tespitine karşı başvurulacak hukuki yol, uyuşmazlığın hangi aşamada fark edildiğine göre değişmektedir. Eğer kadastro tespitleri henüz ilan aşamasında ise, ilgililer kadastro tespitine itiraz yoluna başvurabilir. Buna karşılık tespit kesinleşmiş ve tapuya tescil edilmişse, şartları varsa tapu iptali ve tescil davası açılması gündeme gelir. Ancak burada önemli olan husus, davanın hangi hukuki nedene dayandığıdır. Zira kadastrodan önceki bir hakka dayanılıyorsa, 3402 sayılı Kanun’un 12. maddesindeki on yıllık hak düşürücü süre ayrıca dikkate alınmalıdır.

3.10. Hatalı Veraset İlamına Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası

Hatalı veraset ilamına dayalı tapu iptal ve tescil davası, mirasçılık belgesinin yanlış, eksik veya usulsüz düzenlenmesi sebebiyle tapuda yapılan intikal işlemlerinin gerçeği yansıtmaması hâlinde gündeme gelir. Örneğin, murisin vefatından sonra alınan veraset ilamında üç mirasçıdan biri sehven gösterilmemiş ve tapudaki intikal işlemi yalnızca diğer iki mirasçı adına yapılmış olabilir. Uygulamada bu tür uyuşmazlıklar çoğu zaman, bazı mirasçıların veraset ilamında hiç gösterilmemesi, miras paylarının yanlış belirlenmesi veya gerçeğe aykırı mirasçılık belgesine dayanılarak tapuda intikal işlemi yapılması nedeniyle ortaya çıkmaktadır. Yargıtay kararlarında bu tür davalar sıklıkla yolsuz tescil veya ketmi verese (mirasçılığın gizlenmesi) hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil davası olarak nitelendirilmektedir.

Burada önemle belirtmek gerekir ki, sorun çoğu zaman yalnızca veraset ilamının kendisinden ibaret değildir; asıl uyuşmazlık, bu hatalı mirasçılık belgesine dayanılarak tapu sicilinde yapılan tescil veya intikal işleminin hukuka aykırı sonuç doğurmasıdır. Bu nedenle uygulamada, gerektiğinde mirasçılık belgesinin düzeltilmesi veya iptali sağlandıktan sonra, bu belgeye dayanılarak yapılan tapu işlemlerinin iptali ve gerçek mirasçılar adına doğru şekilde tescil talep edilmektedir. Nitekim Yargıtay, hatalı veraset ilamına dayalı tapunun iptali ile, düzeltilen veya iptal edilen mirasçılık durumuna uygun biçimde gerçek mirasçılar adına tescil istenebileceğini kabul etmektedir.

Bu tür davaların açılabilmesi için, veraset ilamında gerçekten bir hata, eksiklik veya usulsüzlük bulunması gerekir. Örneğin bir mirasçının hiç gösterilmemesi, pay oranlarının yanlış yazılması, mirasçılık sıfatı bulunmayan bir kişinin belgeye dahil edilmesi ya da mirasın bir kısmının gizlenmesi bu kapsamda değerlendirilebilir. Davacı, tapu sicilindeki işlemin hatalı veraset ilamına dayandığını ve bu nedenle mülkiyet durumunun gerçeği yansıtmadığını somut delillerle ortaya koymalıdır.

3.11. Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nedeniyle Açılacak Tapu İptal ve Tescil Davası

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen, bakım alacaklısının bir malvarlığı değerini devretmeyi; bakım borçlusunun ise bakım alacaklısına yaşamı boyunca bakıp gözetmeyi üstlendiği iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Bu sözleşme çoğu zaman bir taşınmazın devri karşılığında yapılmakta ve taraflar arasında resmi şekilde kurulmaktadır.

Ancak her ölünceye kadar bakma sözleşmesi geçerli bir tapu devri sonucunu doğurmaz. Örneğin, yaşlı bir kişinin, fiilen bakım görmediği bir yakınına taşınmazını “ölünceye kadar bakma sözleşmesi” ile devrettiği; ancak dosya kapsamından bu kişinin düzenli bakım sağlamadığı, murisin de aslında diğer mirasçılardan mal kaçırma amacıyla hareket etmesi halinde tapu devri muvazaalı olacaktır. Uygulamada bu sözleşmeye dayanılarak yapılan tapu devrinin; gerçekte bakım amacı taşımaması, tarafların gerçek iradesini yansıtmaması, muris muvazaası niteliğinde olması, bakım borçlusunun sözleşmeden doğan yükümlülüklerini hiç veya gereği gibi yerine getirmemesi ya da işlemin başka bir hukuka aykırılık içermesi hâlinde tapu iptali ve tescil talebi gündeme gelebilmektedir. Özellikle mirasçılardan mal kaçırma amacıyla yapılan ve görünüşte ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi gösterilen işlemlerde, Yargıtay muvazaa iddiasını ayrıca değerlendirmektedir.

Bu tür davalarda mahkeme, sözleşmenin yalnızca başlığına değil, tarafların gerçek iradesine, bakım ihtiyacının gerçekten bulunup bulunmadığına, bakım ediminin fiilen yerine getirilip getirilmediğine, devredilen taşınmaz ile üstlenilen bakım yükümlülüğü arasında makul bir denge bulunup bulunmadığına ve işlemin mirasçılardan mal kaçırma amacı taşıyıp taşımadığına bakar. Eğer görünürde ölünceye kadar bakma sözleşmesi yapılmış olmakla birlikte gerçekte amaç bağış ise ve işlem bu şekilde muvazaalı olarak kurulmuşsa, tapu kaydının iptali ile mirasçılar veya hak sahibi lehine tescil talep edilebilir.

Sonuç olarak, ölünceye kadar bakma sözleşmesine dayalı tapu devirlerinde uyuşmazlığın çözümü; sözleşmenin varlığından çok, gerçek bakım ilişkisinin bulunup bulunmadığına ve işlemin gerçekte hangi amaçla yapıldığına bağlıdır. Bu nedenle her somut olay, kendi maddi vakıaları çerçevesinde ayrıca değerlendirilmelidir.

 3.12. Hazine Adına Tescil Edilen Taşınmaz Hakkında Açılacak Olan Tapu İptal ve Tescil Davası

Hazineye karşı tapu iptal ve tescil davası, taşınmazın tapu kaydının gerçeği yansıtmadığı ve davalı tarafın Hazine olduğu hâllerde gündeme gelen bir dava türüdür. Örneğin, bir taşınmaz uzun yıllardır kişi tarafından kullanılıyor ve geçmiş kayıtlar da özel mülkiyete elverişli olduğunu gösteriyor olmasına rağmen, kadastro sırasında bu yer yanlışlıkla Hazine adına tescil edilmiş olabilir. Uygulamada bu davalar çoğunlukla, taşınmazın Hazine adına hatalı veya yolsuz şekilde tescil edilmesi, kadastro işlemleri sırasında taşınmazın yanlışlıkla devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerden sayılması ya da özel mülkiyete konu olabilecek bir taşınmazın Hazine adına kaydedilmesi gibi durumlarda açılmaktadır.

Bu tür davalarda amaç, taşınmazın tapu sicilinde yer alan hatalı kaydın iptali ile, gerçek hak sahibi adına tescilin sağlanmasıdır. Başka bir ifadeyle, kişi kendi mülkiyet hakkının Hazine lehine yapılan hatalı tescil nedeniyle ihlal edildiğini ileri sürerek, tapu kaydının düzeltilmesini mahkemeden talep etmektedir. Bu yönüyle dava, Türk Medeni Kanunu’nun 1025. maddesinde düzenlenen yolsuz tescilin düzeltilmesi amacına hizmet eder.

Ancak burada dikkat edilmesi gereken husus, her Hazine uyuşmazlığının aynı nitelikte olmamasıdır. Bazı durumlarda Hazine, gerçekten devletin hüküm ve tasarrufu altındaki bir yerin korunması amacıyla davalı konumunda yer almakta; bazı durumlarda ise kadastro tespiti veya idari işlemler sonucunda özel mülkiyete konu olması gereken bir taşınmaz yanlış şekilde Hazine adına tescil edilmiş olmaktadır. Bu nedenle uyuşmazlığın çözümünde, taşınmazın hukuki niteliği, kadastro kayıtları, eski tapu kayıtları, vergi kayıtları, zilyetlik durumu ve bilirkişi incelemesi büyük önem taşır.

Sonuç olarak, Hazineye karşı açılan tapu iptal ve tescil davaları, devlet adına oluşturulan tapu kayıtlarının da yargısal denetime tabi olduğunu göstermekte; gerçek hak sahibinin mülkiyet hakkının korunması bakımından önemli bir hukuki yol oluşturmaktadır.

4.Tapu İptal ve Tescil Davasının Açılabilmesi için Arabuluculuk ve İhtarname gönderilmesi şart mı?

Tapu iptal ve tescil davalarında dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuğa başvurulması kural olarak gerekmez. Nitekim dava şartı arabuluculuk; kira, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşu hakkı gibi bazı taşınmaz uyuşmazlıkları için öngörülmüş olup, tapu iptal ve tescil davaları bakımından genel bir dava şartı niteliğinde değildir.

Tapu iptal ve tescil davalarında dava açılmadan önce ihtarname gönderilmesi kural olarak zorunlu değildir. Hak sahibi, ayni hakkının ihlal edildiğini ileri sürerek doğrudan dava açabilir. Ancak somut olayın özelliğine göre dava öncesi ihtar, temerrüt, kötü niyet veya uyuşmazlığın kapsamının ortaya konulması bakımından delil değeri taşıyabilir.

5.Tapu İptal ve Tescil Davasında Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süreleri

Tapu iptal ve tescil davalarında kural olarak mülkiyet hakkı zamanaşımına tabi değildir. Ancak davanın dayandığı hukuki sebebe göre bazı durumlarda zamanaşımı veya hak düşürücü süreler gündeme gelebilir. Bu nedenle süre değerlendirmesi, her somut olayda ayrı yapılmalıdır.

Muris muvazaası, hukuki ehliyetsizlik ve genel anlamda yolsuz tescile dayalı birçok uyuşmazlıkta süre bakımından farklı bir değerlendirme yapılırken; kadastrodan önceki haklara dayanan davalarda 3402 sayılı Kanun m. 12’de öngörülen on yıllık hak düşürücü süre önem taşır. Kadastro tutanakları bakımından 30 günlük ilan süresi geçtikten sonra kesinleşme ve sonrasında on yıllık süre rejimi ayrıca dikkate alınmalıdır.

Taşınmaz satış vaadi ve sözleşmeye dayalı tescil taleplerinde ise Türk Borçlar Kanunu m. 146 uyarınca kural olarak on yıllık genel zamanaşımı süresi uygulanır. Ancak bu sürenin başlangıcı sözleşmenin kurulduğu tarih değil, borcun muaccel hale geldiği, yani alacaklının edimi talep edebilir duruma geldiği tarihtir. Uygulamada bu tarih çoğu zaman satış bedelinin tamamen ödenmesi veya tarafların kararlaştırdığı ifa şartlarının gerçekleştiği andır.

Öte yandan, Yargıtay uygulamasında, satışı vaat edilen taşınmazın alıcıya fiilen teslim edilmesi ve zilyetliğin uzun süredir alıcıda bulunması halinde, salt sürenin geçtiği ileri sürülerek zamanaşımı def’inde bulunulmasının Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesindeki dürüstlük kuralı bakımından ayrıca değerlendirildiği görülmektedir. Bu nedenle süre hesaplaması yapılırken yalnızca takvim hesabı değil, fiilî kullanım ve taraf davranışları da dikkate alınmalıdır.

Sonuç Olarak

Tüm bu açıklamalar birlikte değerlendirildiğinde, tapu iptal ve tescil davalarında zamanaşımı değerlendirmesinin somut olayın özelliklerine göre yapılması gerektiği açıktır. Özellikle sözleşmeye dayalı taleplerde muacceliyet tarihi ve fiili kullanım (zilyetlik) gibi hususlar, zamanaşımı bakımından belirleyici rol oynamaktadır.

6.İhtiyati Tedbirin Önemi

Gayrimenkul davalarında, dava konusu taşınmazın yargılama süresi boyunca üçüncü kişilere devrinin önlenmesi büyük önem taşır. Zira davanın açılması tek başına, yargılama süresince taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesini engellemez. Örneğin, Tapu devri yapılmayan bir daire için dava açan kişi, ihtiyati tedbir talep etmemiştir. Dava sırasında satıcı taşınmazı üçüncü bir kişiye devretmiş ve bu kişi iyi niyetli olarak mülkiyeti kazanmıştır. Bu durumda davacı, tapuyu geri alamayacak, yalnızca satıcıya karşı tazminat talep edebilecektir. Bu nedenle, 6100 sayılı HMK m. 389 ve devamı uyarınca mahkemeden ihtiyati tedbir talep edilerek taşınmazın tapu kaydına şerh konulması sağlanmalıdır.

7. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Yetkili Mahkeme: HMK m. 12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Görevli Mahkeme: Genel görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Ancak alıcı “tüketici”, satıcı ise “ticari/mesleki amaçla hareket eden (müteahhit, GYO)” ise görevli mahkeme Tüketici Mahkemesidir.

8. Yargılama Giderleri ve Harçlar

Tapu iptal ve tescil davaları “nispi harca” tabidir. Taşınmazın keşifte belirlenecek piyasa değeri üzerinden binde 68,31 oranında harç hesaplanır ve bunun 1/4’ü dava başında peşin yatırılır.

Tüketici mahkemesinde tüketici sıfatıyla açılacak olan davalarda ise tüketiciler harçtan muaftır.

Sonuç

Tapu iptal ve tescil davası, mülkiyet hakkının korunmasına hizmet eden en önemli dava türlerinden biridir. Ancak bu dava tek tip bir uyuşmazlığa değil; muris muvazaasından ehliyetsizliğe, vekalet görevinin kötüye kullanılmasından kadastro hatalarına, sözleşmeye dayalı tescil taleplerinden Hazineye karşı açılan davalara kadar çok farklı hukuki sebeplere dayanabilir. Bu nedenle her somut olayda önce doğru hukuki nedenin tespit edilmesi, ardından görevli ve yetkili mahkemenin belirlenmesi, sürelerin değerlendirilmesi ve gerekiyorsa ihtiyati tedbir talebinde bulunulması gerekir.

Özellikle taşınmazın dava devam ederken üçüncü kişilere devredilmesini önleyecek tedbirlerin zamanında alınmaması, telafisi güç hak kayıplarına yol açabilir. Bu sebeple tapu iptal ve tescil davalarının, olayın özelliğine uygun hukuki strateji ile ve dikkatli bir hazırlık süreci sonunda yürütülmesi büyük önem taşımaktadır.